Die ontwikkelaar is verplig om 'n aanspreeklikheidsversekeringskontrak uit te reik voor die sluiting van die eerste transaksie met die koper. Andersins sal hy dit nie by Rosreestr kan registreer nie. Hierdie en ander toevoegings is in 2014 gemaak deur Federale Wet No. 294 “Op wysigings aan sekere wetgewende wette.
Essence
Sedert 2014 is die konstruksiemaatskappy verplig om die nakoming van verpligtinge te bevestig deur 'n borg- of siviele aanspreeklikheidsversekering van die ontwikkelaar in gedeelde konstruksie uit te reik. Dit sal die koper in staat stel om hul fondse terug te gee in geval van onvoorsiene situasies.
Die aanvaarde wetsontwerp bepaal die verantwoordelikheid van die ontwikkelaar vir:
- vermyding van verpligtinge;
- aflewering van onvoltooide voorwerp;
- bankrotskap voor oorhandiging.
Kenners vrees dat innovasies sal lei tot hoër pryse virdie eiendom. Die regering het verseker dat hierdie faktore nie onderling verband hou nie. Versekeringskoste, selfs vir 'n groot maatskappy, beloop 1% van die volume transaksies. Ontwikkelaars sal fondse vir hierdie koste uit hul begroting moet toewys.
Object
Bouer se aanspreeklikheidsversekering vir gedeelde konstruksie behels die beskerming van die eiendomsbelange van klante. Hierdie transaksie is hoofsaaklik voordelig vir kopers. Die maatskappy kan die hele huis of woonstelle afsonderlik verseker.
Kliënte
Die ooreenkoms word gesluit ten gunste van aandeelhouers. Onder sekere omstandighede sal hulle 'n betaling ontvang. Die ontwikkelaar onderneem om 'n betroubare voorwerp van hoë geh alte te oorhandig. Die versekeraar is verplig om die kliënt in kennis te stel van veranderinge in die transaksie en vergoeding te betaal. Indien aandeelhouers tydens die konstruksieproses verander, moet dit in die kontrak aangedui word, aangesien 'n aparte dokument saam met die volgende deelnemer opgestel word.
Versekeraars
Nie alle IC's is geneig om sulke ooreenkomste op te stel nie. Daar word geglo dat hierdie tipe transaksie verliese meebring. Boonop moet die maatskappy aan sekere vereistes voldoen:
- werk vir meer as 5 jaar in die mark;
- voldoen aan vereistes vir finansiële stabiliteit;
- het 'n positiewe ontwikkelingsvooruitsig vir toekomstige tydperke;
- om ten minste 400 miljoen roebels in omloop te hê, sowel as gemagtigde kapitaal in die bedrag van 120 miljoen roebels.
Tariewe
Bouersversekering vir gedeelde konstruksiekosteduur. Gemiddelde koerse in 2015 was 0,5–0,8%. Vir langtermynkontrakte kan tariewe met 10-30% verminder word. Die versekeringsmaatskappy (IC) stel self die koers vas, en bereken ook die koëffisiënte vir die jaarlikse persentasie, aangesien daar altyd 'n moontlikheid is dat die ontwikkelaar die nakoming van verpligtinge heeltemal sal vermy.
Wat bepaal die koers:
- Deelname van die ontwikkelaar in die hoewe.
- Positiewe ervaring van vorige transaksies: sperdatum, aantal voorwerpe, werk in verskillende streke, geen klagtes nie.
- Finansiële volhoubaarheid.
- Regsondersteuning: beskikbaarheid van alle dokumente en permitte.
- Konstruksiefase.
- Sperdatum.
- Aantal aandeelhouers.
Kontrakuitvoering
Om 'n DDU te registreer, moet die ontwikkelaar 'n ooreenkoms by Rosreestr indien. Om dit te doen, moet jy die volgende dokumente versamel:
- projekverklaring;
- toestemming om bouwerk uit te voer;
- staatsregistrasiesertifikaat;
- gedeelde konstruksie-ooreenkoms;
- kopie van statutêre dokumente;
- uitvoerbaarheidstudie;
- kopie van finansiële state;
- data oor krediteure;
- sertifikaat van geen misdadigheid op banklenings.
Wat is beskerm
Bouer se aanspreeklikheidsversekering vir gedeelde konstruksie impliseer betaling van vergoeding indien die ontwikkelaar nie die verpligtinge nagekom het nie, wat bevestig word deur 'n hofbeslissing ofmaatskappy bankrotskap. Die bedrag word nie betaal in die geval van 'n bevriesing in die konstruksietydperk of 'n verlenging van die ingebruiknemingstydperk nie. Die bedrag hang af van die kontrakprys. Dit kan nie minder as: wees nie
- voorwerpkoste;
- gemiddelde markkoers vir 1 vk. m. behuising in die streek.
Die wet beperk ook die maksimum bedrag van premies.
Die volgende gevalle word as versekering erken:
- konstruksie-onderbreking;
- ontwikkelaar bankrotskap;
- kry nie behuising nie;
- weier om materiële hulpbronne terug te gee, ens.
wetgewende veranderings
In 2014 is Federale Wet No. 294 gewysig, waarvolgens die aanspreeklikheidsversekering van die ontwikkelaar van ekwiteitsdeelname in konstruksie nou verpligtend is. Kontrakte word deur ontwikkelaars self opgestel. Hulle kies ook met wie om kontrakte te teken: met 'n maatskappy, 'n bank, 'n gespesialiseerde maatskappy.
Alle lede van die verpligte versekeringsmaatskappy is gesamentlik en afsonderlik aanspreeklik. As 'n transaksie met 'n bank gemaak word, word baie tyd daaraan bestee om papiere in te samel. 'n 30% deposito van die waarde van die voorwerp moet betaal word, wat as waarborg vir die finansiële instelling dien. Daarbenewens stel die Sentrale Bank sy eie vereistes vir sulke banke:
- minimum termyn - 5 jaar;
- geregistreerde kapitaal 200 miljoen;
- die waarde van die eiendom is 1 miljard roebels.
Dit is meer winsgewend vir ontwikkelaars om 'n lening te kry as om 'n waarborg uit te reik. Finansiële instellings ookbeskou versekering van 'n aandele-deelname-ooreenkoms in konstruksie as winsgewende produkte.
Dit is beter om 'n kontrak met 'n maatskappy te teken. In die lig van sterk mededinging probeer versekeraars om kliënte te lok met lae tariewe en pryse. Die koers op sulke transaksies bly vas regdeur die termyn van die kontrak. Boueraanspreeklikheidsversekering vir gedeelde konstruksie word betaal nadat die werk voltooi is. Nog 'n voordeel is die spoed van papierwerk. Die versekerde is self die ontwikkelaar, die begunstigde is die aandeelhouer. Die metode van voorsiening word vir elke woning afsonderlik gekies.
Bouer-aanspreeklikheidsversekering vir gedeelde konstruksie
Daar word van maatskappye vereis om sekuriteit te verskaf. Dikwels is dit die grond waarop die voorwerp geleë sal wees. Daarbenewens beskryf die dokument hoe om verpligtinge te verseker. Die dokumente word geteken voor die staatsregistrasie van die eerste aandeelooreenkoms en is geldig totdat die voorwerp oorhandig word. Beëindiging van die transaksie onthef nie die maatskappy van die verpligting om vergoeding te betaal vir gevalle wat gedurende die geldigheidstydperk voorgekom het nie.
Jy kan die hele huis of elke woonstel afsonderlik verseker. Die eerste opsie is nie winsgewend nie. Die ontwikkelaar moet dadelik 'n groot bedrag deponeer om seker te maak dat alle woonstelle verkoop sal word. Die tweede probleem is dat dit ingevolge sulke kontrakte moeilik is om te bepaal wie die begunstigde is.
Die dokument tree in werking vanaf die oomblik dat die eerste paaiement gekrediteer word. Die ontwikkelaar se versekering vir gedeelde konstruksie kragtens die kontrak maak nie voorsiening vir 'n franchise nie. Die res van die bepalings van die ooreenkoms is standaard:
- die versekeraar onderneem om aandeelhouers in te lig oor die bedrag van die vergoeding wat betaal is;
- die maatskappy kan 'n regressie-eis teen die ontwikkelaar indien;
- die versekeraar is verplig om alle eienaars in kennis te stel van vroeë beëindiging van die kontrak;
- die duur van die ooreenkoms hang af van die duur van konstruksie.
Terugbetalingsbedrag hang af van prys en tariewe. Dit moet die waarde van die totale oppervlakte van die woning oorskry. Die maatskappy besluit self hoe die betaling gemaak sal word: in 'n enkelbedrag of in paaiemente.
Probleme van ontwikkelaaraanspreeklikheidsversekering in gedeelde konstruksie
Hierdie ooreenkoms is baie spesifiek. Trouens, ons praat oor die beskerming van die finansiële risiko's van die ontwikkelaar. Maatskappye het 'n keuse - om 'n polis of 'n waarborg uit te reik. Die tweede opsie is meer verkieslik, aangesien kredietinstellings reeds 'n gevestigde meganisme het, puntestelsels, spesialiste wat risiko's assesseer, sowel as strukture wat die voltooiing van WIP organiseer. SC kan nie met sulke voordele spog nie. Maar hulle bied lae tariewe. Mense is gewoond daaraan dat bankdienste duur is. Dit is waar omdat die risiko in die handel hoog is. Alhoewel, na die wysigings aan die wet, het die tariewe vir maatskappye ook verhoog.
VersekeringDie aanspreeklikheid van die ontwikkelaar in gedeelde konstruksie maak voorsiening vir die kumulatiewe effek van verliese. In 'n krisissituasie ('n afname in die vraag na behuising, 'n verhoging in verbandkoerse), sal alle ontwikkelaars gelyktydig verliese ly, en nie net een markdeelnemer nie.
Nog 'n probleem is die onvermoë om risiko's selfs in die buitelandse mark te herverseker. In internasionale praktyk word effekte (waarborge) in sulke bedrywighede gebruik. Maar hul funksionering is nie in Russiese wetgewing vasgelê nie. Die belangrikste verskil van so 'n produk is dat die versekeraar 'n fasiliteit in aanbou as 'n pand kan neem.
Die Sentrale Bank het die vereistes verhoog vir versekeringsmaatskappye wat dienste aan ontwikkelaars kan verskaf – het die minimum bedrag kapitaal verhoog. Dit vernou die kring van moontlike versekeraars aansienlik – tot 19 organisasies. Maatskappye wat voorheen verantwoordelik was vir 80% van kontrakte met ontwikkelaars, het die nuwe lys verlaat. Wat nou met hulle gaan gebeur, is onbekend. Dit sal waarskynlik nodig wees om nuwe kontrakte met maatskappye uit die "wit" lys te sluit. Indien die lisensie teruggetrek word, is die IC aanspreeklik vir voorheen aangegaan transaksies binne 6 maande. Dit beëindig dan óf die dokumente óf dra die portefeulje en laste oor na 'n ander markdeelnemer. Anders as OSAGO of aanspreeklikheidsversekering vir eienaars van gevaarlike produksiefasiliteite, sluit hierdie diens nie ander soorte beskerming in nie, soos vergoedingsfondse wat betalings aan burgers sal hanteer na die bankrotskap van die versekeraar. Aandelemarkbehuising konstruksie is wonderlik. Maar daar is nog geen goed gevestigde manier om die aktiwiteite van ontwikkelaars te reguleer nie.
