Aandeldeelname het wydverspreid in Rusland geword. Maatskappye lok beleggers, hulle bou 'n huis met hul fondse, wat dan die eiendom van laasgenoemde word. U kan dus 'n woonstel in paaiemente koop en die skuld afbetaal voor die voltooiing van konstruksie. Maar dit is nie al die geleenthede wat gedeelde konstruksie bied nie. Wat die partye by die transaksie moet weet oor hierdie proses, waarna aandag moet gegee word – lees verder.
Nuances
In teorie is alles eenvoudig en duidelik, maar in die media word hierdie proses op 'n negatiewe manier gedek. Hoekom gebeur dit? Die belange van die partye tot die transaksie word beskerm deur die Wet op Gedeelde Konstruksie, wat in 2004 aangeneem is. Hy het streng vereistes vir ontwikkelaars ingestel. Op die oomblik is dit die enigste regulatoriese dokument wat gedeelde konstruksie reguleer. Wat moet die kliënt weet wanneer 'n kontrak gesluit word?
Die ontwikkelaar en die doel van die transaksie. As die maatskappy wasop die mark werk, 'n aantal geïmplementeerde oogmerke het, dan kan dit as 'n kontrakvennoot beskou word. Om ongeverifieerde organisasies te kontak, veral mense wat vir die eerste keer 'n ooreenkoms aangaan, is nie die moeite werd nie.
Die Wet "Op Gedeelde Konstruksie" No. 214 is slegs van toepassing op kontrakte met dieselfde naam. Enige ander bewoording word nie toegelaat nie. As die ontwikkelaar voorstel om die "Beleggingsooreenkoms" te onderteken, dan probeer hy om die verspreiding van die vereistes van sulke regulasies te vermy: die wet "Op gedeelde konstruksie", die Federale Wet "Op verbruikersbeskerming".
Voordat jy dokumente sertifiseer, vra die maatskappy vir 'n boupermit, vind uit waar die projekverklaring geleë is en lees dit. Volgens wet is die publikasie 'n verpligte vereiste vir die ontwikkelaar.
Die gedeelde konstruksie-ooreenkoms word beskou as gesluit vanaf die oomblik van staatsregistrasie. Andersins sal dit as ongeldig beskou word. Die vraestel moet 'n beskrywing van die voorwerp, die sperdatum vir die oordrag, die koste en prosedure vir betalings, 'n waarborg bevat.
Gaan dokumente na
FZ bepaal dat 'n maatskappy slegs fondse kan insamel nadat toestemming verkry is, 'n projekverklaring gepubliseer is en eienaarskap geregistreer is. Indien ten minste een van hierdie voorwaardes nie nagekom word nie, kan die burger 'n terugbetaling met rente eis. Hulle word bereken teen dubbel die herfinansieringskoers. Volgens die kontrak moet die maatskappy 'n eiendom bou binne 'n bepaalde tydperk, en na verkryging van toestemming vanstaatsliggame vir ingebruikneming om dit aan die deelnemer van die transaksie oor te dra. Die ander party stem in om die ooreengekome prys te betaal en die voorwerp te aanvaar (indien gemagtig).
'n Skriftelike kontrak van aandeeldeelname in konstruksie moet geregistreer word. Eers daarna sal dit in werking tree. Voor ondertekening van dokumente, het 'n burger die reg om homself met sulke dokumente te vergewis:
- die samestellende dokumente van die ontwikkelaar;
- sertifikaat van staatsregistrasie;
- sertifikaat van belastingregistrasie;
- goedgekeurde jaarverslae vir die laaste drie besigheidsperiodes;
- ouditverslag.
Verbeter transaksiesekuriteit
Vanaf 2014 tree die norm van die Federale Wet “Op Versekering van Ontwikkelaars Aanspreeklikheid” in werking, wat van toepassing is op gedeelde konstruksie. Wat beteken dit? In die geval van wanbetaling of bankrotskap van die maatskappy, sal 'n persoon die geld kan teruggee. Tydens staatsregistrasie van dokumente moet die ontwikkelaar 'n aanspreeklikheidsversekeringskontrak of waarborg verskaf. Voorheen was dit moontlik om kollateraal as sekuriteit vir die transaksie te verskaf.
Versekeringsnuanses
Die kontrak word gesluit ten gunste van die begunstigde - 'n burger of regspersoon wie se fondse vir konstruksie ingesamel is.
Versekerde gebeurtenis - volle of onbehoorlike nakoming van die ontwikkelaar se verpligtinge, wat deur 'n hofbeslissing bevestig word.
Die geldigheidstydperk van die dokument is soortgelyk aan dié wat in die gedeelde konstruksie-ooreenkoms gespesifiseer word. Maar die begunstigde kan selfs twee jaar ná die verstryking van die oordrag van die perseel vergoeding ontvang. Die minimum versekerde bedrag word bereken op grond van die koste van behuising. Maar dit kan nie minder as sy markprys wees nie.
Dit is hoe bou-ekwiteit verseker word. Die Federale Wet maak ook voorsiening vir die volgende skikkingsprosedure:
1.’n Waarborgooreenkoms is onderteken. Indien die ontwikkelaar nie sy verpligtinge nagekom het nie of nie 'n verstaanbare antwoord binne die ooreengekome tydperk verskaf het nie, kan die kliënt met 'n ooreenstemmende vereiste by die borgbank aansoek doen.
2. Die transaksie is verseker deur 'n versekeringskontrak. Die begunstigde moet by die maatskappy of die onderlinge versekeringsmaatskappy (OVS) aansoek doen binne die gespesifiseerde verjaringstydperk vir die onderwerp van pand. Die wet bepaal dat betaling nie later as dertig dae vanaf die datum van indiening van dokumente gedoen moet word nie. Terselfdertyd maak die teenwoordigheid van die ontwikkelaar se skuld by die versekeringsmaatskappy nie saak nie. Hierdie regulasie is slegs van toepassing op kontrakte wat na 2013 gesluit is.
Metodes om verpligtinge te verseker
Ons het reeds oorweeg op watter maniere (volgens die wet) die kliënt die fondse wat bestee is, kan teruggee. Die teenwoordigheid van hierdie klousule in die kontrak waarborg egter nie betaling van vergoeding nie. Verskeie voorwaardes en klousules kan in die dokument ingevoer word, met behulp waarvan jy die tyd vir die nakoming van verpligtinge kan vertraag. En al hierdie"as" mag nie verder gaan as die wet nie.
Wanneer konstruksie stadig is of vir 'n lang tyd nie begin nie, kan die kliënt, sonder om vir die sperdatum te wag, eis om die dokument in die hof te beëindig. Hierdie moontlikheid word verskaf as:
1) was daar 'n beëindiging of opskorting van die konstruksie van 'n huis, wat 'n gedeelde voorwerp insluit, in die teenwoordigheid van omstandighede wat aandui dat die voorwerp nie binne die tydperk gespesifiseer in die dokument aan die transaksiedeelnemer oorgedra sal word nie;
2) daar is meer betekenisvolle veranderinge in die projekdokumentasie, insluitend 'n beduidende regstelling van die grootte van die deelvoorwerp;
3) daar is 'n afname of toename in die totale aantal woonstelle wat by die nuwe gebou ingesluit is.
Wat nog moet jy weet oor gedeelde konstruksie?
Die datum waarop die voorwerp in werking gestel is, moet duidelik vermeld word (byvoorbeeld, "nie later nie as 10/15/14"). Baie dikwels gebruik ontwikkelaars die advertensie-frase: "in die IV-kwartaal van 2014." Hierdie bewoording is verkeerd. Na twee maande vanaf die gespesifiseerde datum kan die aandeelhouer die gedeelde konstruksie-ooreenkoms eensydig beëindig. Al wat jy hoef te doen is om 'n skriftelike kennisgewing te stuur. Die ontwikkelaar is verplig om die geld wat ontvang is binne 20 kalenderwerkure na die kliënt se rekening terug te gee en hom boetes te betaal. Of deponeer hierdie bedrag op 'n deposito wat in die naam van die aandeelhouer oopgemaak word.
Die totale koste van die woonstel wat in die dokumente aangedui word, word bereken vanaf die prys per vierkante meter behuising, vermenigvuldig metkamer area. Hierdie nommers moet ook gelys word. Dit is ook die moeite werd om aandag te skenk aan die beskrywing van die leefruimteparameters: ligging, vloer, adres, area, aantal kamers. Die waarborgtydperk vir die geboude woonstel is 5 jaar.
Wanneer u die dokumente bestudeer, is dit die moeite werd om te let op vanaf watter punt die belanghebbende nuts- en bedryfskoste moet betaal. As hierdie item afwesig is, dan ontstaan die verpligting vanaf die oomblik van ondertekening van die handeling van aanvaarding en oordrag van die woonstel, en nie ingebruikneming nie.
Probleme onvermydelik?
Soms "vergeet" ontwikkelaars doelbewus om van die items in die dokument in te sluit. Maar die kliënt kan wesenlike verliese ervaar selfs al is die Gedeelde Konstruksie-ooreenkoms korrek uitgevoer. Wat beteken dit? Die ontwikkelaar kan eienaarskapsregte aan 'n ander regsentiteit toeken. In hierdie geval sal hy die regte op al die woonstelle feitlik teen kosprys aan hom verkoop. Dan ken die tussengangerfirma teen die markprys hulle toe aan aandeelhouers. Met die eerste oogopslag behoort daar geen probleme te wees nie. In die geval van 'n risiko van onvoltooide konstruksie of bankrotskap van die ontwikkelaar, kan die belanghebbende egter eise instel op grond van die bedrag gespesifiseer in die kontrak. Maar die woonstelle is teen kosprys verkoop, nie markprys nie.
Nog 'n algemene skema
Registrasie van gedeelde konstruksiekontrakte tel die oomblik van hul inwerkingtreding af. Maar baie dikwels gebruik leners 'n ander skema. Hulle bied aan om 'n voorlopige kontrak te teken. Dit bevat byna dieselfde items as inbasies, behalwe vir inligting oor die inwerkingtreding daarvan. Sulke dokumente is nie onderhewig aan verpligte staatsregistrasie nie. In hierdie geval kom die partye tot 'n mondelinge ooreenkoms dat die tweede deelnemer onmiddellik al die geld vir die woonstel betaal. Die ontwikkelaar onderneem om iewers in die toekoms die hoofkontrak van ekwiteitsdeelname in konstruksie aan te gaan. Die aandeelhouer is seker dat die transaksie korrek uitgevoer word. Maar hierdie "grys" skema haal die dokument net buite die bestek van die wet.
Hier is nog 'n gewilde maneuver. Die ontwikkelaar sluit 'n ooreenkoms met die koper, waarvan die onderwerp nie die verpligting is om eiendom aan die aandeelhouer oor te dra nie, maar iets anders: finansiering van beleggingsaktiwiteite, oordrag van die reg om 'n perseel te eis, en dies meer. Dit wil sê, die hele essensie van die dokument word bepaal deur die inhoud daarvan. Maar op die eis van die aandeelhouer kan die hof dit ongeldig maak, aangesien die dokument in werklikheid geskep is om aanspreeklikheid kragtens wet No. 214 te ontduik.
In die oggend - registrasie, in die aand - geld
Die ooreenkoms word geag eers in werking te getree het nadat sy data in die Rosreestr ingevoer is. Tot op hierdie oomblik het die ontwikkelaar geen reg om geld te aanvaar nie. Dus, hierdie oomblik moet in die dokument geregistreer word. Dit is nie die moeite werd om die verklarings van werknemers te glo dat die dokumente later “deur die hele klomp” geregistreer sal word nie, maar geld vir bouwerk is nou nodig. In seldsame gevalle is sulke versekerings waar. Die oordrag na die Kamer van elke dokument afsonderlik neem baie tyd in beslag. Maar die kliënt kan mislei word. Daarom is dit beter om veilig te speel en te wag totdat die aandeletransaksie geregistreer is.konstruksie. Die ontwikkelaar kan aandring op vooruitbetaling. Maar in hierdie geval, vra om die kontrak vir hierdie voorwerp, wat op 'n soortgelyke manier gesluit is, te wys. Die geregistreerde dokument het 'n stempel, 'n seël, die handtekening van die verantwoordelike persoon van Rosestra en 'n nommer. As die transaksie met fondse uit die verband betaal is, moet dit bewys word deur die seël van die beswaring.
Dikwels wil ontwikkelaars self nie die wet omseil en fondse ontvang voordat die papierwerk afgehandel is nie. Maar in hierdie geval het hulle bykomende waarborge nodig. Byvoorbeeld, 'n oop kredietbrief in 'n bank. Die kliënt dra fondse daartoe by ten tyde van die ondertekening van die kontrak. Maar die ontwikkelaar sal eers toegang daartoe kry nadat die ekwiteitsdeelname in die bou van die huis geregistreer is. Hierdie maatreël waarborg terselfdertyd die solvensie van die kliënt en stel jou in staat om aan die wet te voldoen.
Aanvaarding van die voorwerp van die ontwikkelaar
Wat moet jy weet oor gedeelde konstruksie tydens die ingebruikneming van 'n woonstel?
Eerstens moet hierdie proses met oorleg hanteer word. Maak alle vrae duidelik voordat u die dokumente onderteken. Alle geïdentifiseerde tekortkominge moet skriftelik weerspieël word in die daad van nie-nakoming van die voorwerp. Die verpligtinge van die ontwikkelaar ingevolge die wet word beskou as nagekom vanaf die oomblik dat die dokument van aanvaarding en oordrag van die perseel onderteken is. Die deelnemer het die reg om die onnodige uitskakeling van tekortkominge of 'n verlaging in die transaksieprys te eis. Indien defekte reeds tydens operasie geïdentifiseer is, is die ontwikkelaar verplig om die kliënt te vergoed vir die uitskakeling daarvan.
Tweedens, moenie toegee aan oorreding nie. Hieronder is die mees algemeneontwikkelaarsaksieskemas wat daarop gemik is om druk op die kliënt te plaas:
- hulle vra om papiere te teken, om te verseker dat alle probleme later reggestel sal word;
- beweer dat hulle 'n "ander wet" sal opstel wat alle eise sal weerspieël;
- dreig dat, in geval van oortreding van die bepalings van papierwerk, die kliënt 'n boete sal moet betaal vir die verwerping van die voorwerp.
Bevoegde hulp
Daar is baie nuanses waaraan jy aandag moet gee. Daarom is dit beter om hulp te soek van 'n spesialis wat weet hoe om dokumente vir gedeelde konstruksie behoorlik op te stel, wat u moet weet en in ag neem in elke stadium van die transaksie. Gespesialiseerde spesialiste verskaf bystand op die volgende gebiede:
- Kies 'n ontwikkelaar, kontroleer sy dokumente.
- Vergesel die prosedure vir die ondertekening van dokumente: ontleed kontrakte, adviseer oor moontlike risiko's, onderhandel veranderinge in voorwaardes.
- Berei dokumente voor en dien in vir registrasie.
- Vergesel die kliënt wanneer die voorwerp aanvaar word, reguleer kwessies oor die tekortkominge van die perseel, sperdatums, betaling van 'n boete, insluitend in die hof.
- Stel die beëindiging van die dokument op: beheer die teruggawe van die betaalde bedrag, die invordering van boetes, rente vir die gebruik van geleende fondse, asook vergoeding vir verliese wat die boete oorskry (betaling vir prokureursdienste). In soortgelyke gebiede word hulp verleen met die beëindiging van 'n voorlopige ooreenkoms, 'n beleggingsooreenkoms, 'n lening, ens.
Gevolgtrekking
Jy kan 'n woonstel in die primêre mark koop deur gedeelde konstruksie in te vul. Wat moet 'n handelaar weet? Baie nuanses. Begin met die reëls vir die keuse van 'n voldoende lener en eindig met die kenmerke van die invul van 'n aanvaardingsertifikaat. Daarom is dit beter om die dienste van 'n ervare prokureur te gebruik wat die kliënt in alle stadiums van die transaksie sal vergesel.
