Baie mense verkies om woonstelle te koop in die stadium van bou van 'n woonstelgebou. Dit laat jou toe om voorwerpe teen 'n verlaagde koste te koop. Hierdie proses word ekwiteitsdeelname in konstruksie genoem. Ten einde die belanghebbende betroubaar teen die verlies van fondse beskerm te word, moet 'n mens die keuse van die ontwikkelaar bekwaam benader, asook 'n noukeurig opgestelde kontrak bestudeer. Dit is hierdie dokument wat die regte van kopers van onvoltooide voorwerpe beskerm.
essensie van aandele-deelname
Die proses neem aan dat multi-woonstelgeboue gebou word ten koste van toekomstige woonstelkopers. Hulle belê in die bou van 'n huis, en na die ingebruikneming daarvan kan hulle die eienaarskap van die woonstel registreer.
Die proses word gereguleer deur 'n spesiale wet van die Federale Wet No. 214 "Op gedeelde konstruksie", en verskeie veranderinge word gereeld daaraan gemaak om die beskerming van die regte van aandeelhouers te waarborg. Die hoofkenmerke van aandele-deelname in konstruksie sluit in:
- die regte en verpligtinge van elke party verskyn eers daarnaondertekening van die kontrak;
- die DDU spesifiseer al die nuanses van samewerking, en dit het tekens van verskillende ooreenkomste, wat 'n beleggings- en kontrakooreenkoms insluit, sowel as die verskaffing van dienste en verkoop en aankoop;
- 'n woonstel word ingevolge so 'n ooreenkoms gekoop, wat in 'n onvoltooide huis geleë is;
- onder sulke omstandighede word talle aandeelhouers gelok, wat dit vir die ontwikkelaar moontlik maak om 'n voorwerp te bou met minimale eie belegging van geld;
- nie net 'n individu nie, maar ook 'n maatskappy kan 'n aandeelhouer word;
- deelnemers kan nie die verandering van die projek, verwysingsvoorwaardes en ander voorwaardes vir die bou van die huis beïnvloed nie.
Dikwels kom burgers wat woonstelle koop in huise wat gebou word, te staan voor bedrog of bankrotskap van ontwikkelaars. In hierdie geval word die regte van die aandeelhouer beskerm deur die bepalings van die DDU. In moeilike situasies kan die toewysing van aandele-deelname in konstruksie aan ander maatskappye of persone wat betrokke is by die invordering van fondse uitgevoer word.
Wetgewende regulasie
Wanneer jy 'n huis in 'n onvoltooide fasiliteit koop, moet jy aandag gee aan die bepalings van die basiese wet van die Federale Wet No. 214. Dit is terug in 2004 aangeneem, en dit is hy wat alle verhoudings wat ontstaan reguleer tussen ontwikkelaars en aandeelhouers. Daar was baie veranderinge en wysigings aan hierdie wetgewende wet. Dit is verdeel in talle dele en paragrawe, wat elkeen sy eie doel het. Sleutelveranderinge en bepalings sluit in:
- reëls word aangeduidie opstel en beëindiging van 'n ooreenkoms oor ekwiteitsdeelname in konstruksie;
- die moontlikheid om regte aan derde partye oor te dra word voorgeskryf;
- daar is strafregtelike aanspreeklikheid vir ontwikkelaars as hulle nie hul verpligtinge ingevolge die ooreenkoms nakom nie;
- in elk geval moet ontwikkelaars spesiale rekeninge oopmaak wat bedoel is vir die oordrag van fondse deur aandeelhouers, en die geld kan uitsluitlik vir die bou van die fasiliteit gebruik word;
- ontwikkelaars moet hul eie amptelike webwerf hê, wat al die inligting oor hul werk openbaar, wat projekte, permitte en ander dokumente insluit.
Nou maak alle ontwikkelaars 'n borgrekening oop wat ontwerp is om geld aan aandeelhouers oor te dra. Die Federale Wet op deelname aan gedeelde konstruksie dui aan dat so 'n rekening eers gesluit word na die volle gebruik van fondse. Sulke voorwaardes kan nie 'n struikelblok vir die toekenning van die reg word nie.
Boonop maak die wetgewing voorsiening vir die behoefte om 'n vergoedingsfonds te skep. Dit word verteenwoordig deur versekering vir aandeelhouers, want as die ontwikkelaar om een of ander rede nie sy verpligtinge nakom nie, dan word verliese aan aandeelhouers gedek ten koste van fondse uit hierdie fonds.
Voordele en nadele
Die gebruik van DDU om 'n huis te koop hou baie voordele vir elke huiskoper in, maar dit is belangrik om sekere nadele van so 'n besluit in ag te neem. Deelname aan gedeelde konstruksie van Real Estate voorwerpe word beskou as riskant, asdaar is altyd 'n moontlikheid dat die ontwikkelaar om verskeie redes sal versuim om sy verpligtinge na te kom.
| Voordele | Nadele |
|
'n Lae koste word op voorwerpe gestel, wat baie minder is as die prys van voltooide woonstelle in die primêre of sekondêre mark |
Sal lank genoeg moet wag vir die behuising om voltooi te word, so hierdie geleentheid word gebruik deur mense wat reeds 'n blyplek het |
| Baie ontwikkelaars bied paaiemente aan vir die hele tydperk van die bou van 'n huis, wat jou toelaat om 'n woonstel te koop sonder die aanvanklike vereiste bedrag fondse wanneer jy 'n DDU opstel | Dikwels moet ekwiteithouers 'n vertraging in die lewering van 'n voorwerp hanteer, dus word dit nodig om 'n boete deur die howe in te vorder |
| Die ontvangs van behuising word deur die wet gewaarborg, dus sal aandeelhouers steeds op 'n woonstel of vergoeding vir verliese kan reken | As die woonstel om verskeie redes die voorheen ooreengekome grootte per vierkant oorskry, sal jy 'n sekere bedrag fondse moet betaal |
| Die wet stel streng en talle vereistes aan ontwikkelaars, sodat jy seker kan wees van die betroubaarheid van die maatskappy | Dit is nie ongewoon om bedrog teëkom nie, byvoorbeeld, die ontwikkelaar verkoop een woonstel aan verskeie aandeelhouers of ander skemas word gebruik om die wet te omseil, wat lei tot die behoefte vir litigasie |
| As die maatskappy nie die huis teen die vasgestelde datum oorhandig nie, kan aandeelhouers staatmaak op 'n goeie boete, bereken vir elke dag van vertraging | Dikwels verklaar 'n maatskappy homself bankrot, wat lei tot die oordrag van die huis aan 'n ander ontwikkelaar, en dit alles beïnvloed die konstruksietyd van die voorwerp negatief |
Weens bogenoemde plus- en minusse moet elke persoon onafhanklik besluit of ekwiteitsdeelname in konstruksie gepas en voordelig vir hom is.
Hoe om 'n huis op DDU te koop?
Die proses word nie as te ingewikkeld beskou nie, maar om seker te maak dit is winsgewend en doeltreffend, moet potensiële kopers sekere opeenvolgende stappe volg.
Voordat u die ontwikkelaar kontak, is dit belangrik om resensies oor hom uit te vind, die amptelike dokumentasie te bestudeer, en ook te kyk hoe vinnig die konstruksie van 'n spesifieke huis uitgevoer word.
Kry maatskappybesonderhede
In die eerste plek moet jy seker maak dat woonstelle volgens DDU verkoop word deur 'n werklik betroubare, geverifieerde en amptelik geregistreerde organisasie. Die Federale Wet op deelname aan gedeelde konstruksie dui die behoefte aan om inligting oor die ontwikkelaar te bekom:
- dit moet deur 'n amptelik geregistreerde maatskappy verteenwoordig word;
- dit is wenslik dat die onderneming reeds fasiliteite gebou en in gebruik geneem het;
- daar moet geen openlike litigasie teen die organisasie wees nie;
- alle vorige huise moet aangegaan wordwerking binne 'n voorafbepaalde tydraamwerk;
- alle dokumente wat op die webwerf van die organisasie ingedien word, word noukeurig bestudeer, en dit sluit projekte, werkpermitte, verklarings en ander dokumente in;
- die maatskappy moet regte hê op die terrein waar die bouproses van die fasiliteit plaasvind.
Indien hierdie dokumente en toestemmings ontbreek, word dit nie aanbeveel om 'n DDU saam met die ontwikkelaar op te stel nie.
Watter inligting bevat die verklaring?
Veral baie aandag word geskenk aan die bestudering van die verklaring vir konstruksie. Dit moet 14 dae voor die sluiting van die eerste ooreenkoms met aandeelhouers in oop bronne geleë wees. Hierdie dokument moet belangrike inligting vir elke konstruksiedeelnemer bevat. Dit sluit in:
- naam en wettige adres van die ontwikkelaarmaatskappy;
- permitte vir werk is gelys;
- dui die voorheen verkry lisensies aan;
- pas by die lisensiegeldigheidstydperk;
- lys alle stigters van die maatskappy;
- gegewe die voorwerpe wat in die verlede opgerig is vir die drie jaar van die maatskappy se bedryf;
- dui die finansiële resultate van die werk aan;
- gegewe rekeninge betaalbaar en ontvangbaar;
- dui ander transaksies aan op grond waarvan fondse vir die konstruksie ingesamel is.
'n Kontrak van ekwiteitsdeelname in konstruksie met aandeelhouers word eers gesluit nadat die ontwikkelaar die grond koop of verhuur waar die bou van die huis beplan word.
Wat moetprojekdokumentasie insluit?
Dit word beskou as 'n belangrike dokument vir elke konstruksiedeelnemer. Dokumentasie moet gevorm en gepubliseer word 14 dae voor die oomblik wanneer die eerste ooreenkoms met die aandeelhouer gesluit word. Sleutelinligting van die projek sluit in:
- inligting oor die ontwikkelaar;
- inligting oor alle stigters;
- data oor die finansiële toestand van die maatskappy;
- boupermitte en lisensies;
- die tydperk waartydens daar beplan word om die voorwerp te bou;
- ligging van die huis in aanbou;
- maatskappyeiendom;
- konstruksiekoste en kontrakteurs betrokke.
Dit word toegelaat om die inligting in die projekdokumentasie te verander as die finansiële toestand van die maatskappy in een kwartaal verander. Boonop moet al hierdie aanpassings in oop bronne gepubliseer word.
Nuanses van die opstel van 'n ooreenkoms
Sodra al die inligting oor die ontwikkelaar geverifieer is, is dit moontlik om 'n DDD met hom op te stel as hy betroubaar en geverifieer is. Aandeledeelname in konstruksie impliseer noodwendig die uitvoering van hierdie spesifieke dokument, aangesien ander dokumente nie aandeelhouers sal beskerm op grond van die bepalings van Federale Wet No. 214 nie.
Natuurlik bevat hierdie dokument inligting:
- onderwerp van die ooreenkoms, wat die woonstel verteenwoordig, en sy vierkant, aantal verdiepings, aantal kamers, grootte en teenwoordigheid van 'n balkon of loggia, presiese adres, beskikbaarheid van verskeie kommunikasie, sowel as 'n stel vanander tegniese parameters;
- eiendomsprys;
- betalingsbevel;
- die sperdatum vir die ingebruikneming van die huis;
- duur van die waarborgtydperk, wat nie minder as vyf jaar moet wees nie;
- die manier waarop die voltooide woonstel aan aandeelhouers oorgedra sal word;
- voorwaardes oor die behoefte om residensiële persele te voltooi.
Met die korrekte opstel van 'n dokument van aandeeldeelname in konstruksie, sal ekwiteithouers betroubaar beskerm word teen bedrog deur die ontwikkelaar of teen sy bankrotskap. Sommige ontwikkelaars bied die geleentheid om vir 'n woonstel in paaiemente te betaal.
Registrasie van die kontrak
Na die sluiting van die ooreenkoms word dit vereis om dit amptelik te registreer. Slegs onder sulke omstandighede word gedeelde konstruksie wettiglik uitgevoer. Die voorwaardes van deelname dui daarop dat dit nodig is om 'n DDU, 'n plan van die fasiliteit, 'n projekverklaring en persoonlike dokumente van die koper voor te berei, waarna hierdie dokumentasie na Rosreestr oorgedra word.
Die registrasieproses neem ongeveer 10 dae. Hiervoor sal burgers 350 roebels moet betaal.
Watter regte het aandeelhouers?
Gegrond op die DDA, het huiskopers baie verskillende regte. Dit sluit in:
- as die sperdatums vir die ingebruikneming van die fasiliteit vertraag word, kan daar van burgers verwag word om 'n boete te betaal ingevolge 'n ekwiteitsdeelname-ooreenkoms in konstruksie;
- na die registrasie van die ooreenkoms, verpand die aandeelhouers die grondgebied self en die voorwerp wat daarop gebou word;
- toegelaat'n kontrak opstel vir die oordrag van die reg om by ooreenkoms te eis;
- gereedgemaakte woonstel word slegs aanvaar met die opstel van 'n spesiale oordragwet;
- indien beduidende oortredings tydens die inspeksie van behuising bespeur word, mag die wet nie onderteken word nie, waarna die belanghebbende die regstelling van gebreke kan eis.
Indien verskeie probleme na die begin van die gebruik van die behuising geïdentifiseer word, kan die koper op grond van die waarborgtydperk vereis dat die ontwikkelaar dit uitskakel.
Hoe word dit beëindig?
Bepalings van beëindiging van hierdie kontrak word direk in sy paragrawe geskryf. Daar kan verskeie redes hiervoor wees. Meestal word beëindiging van 'n ooreenkoms oor deelname aan gedeelde konstruksie vereis as die ontwikkelaar versuim om sy verpligtinge na te kom, byvoorbeeld, die huis nie betyds in werking gestel word nie, daar beduidende oortredings is, of die vierkante beeldmateriaal van die eiendom nie stem ooreen met die voorheen vasgestelde grootte.
Die beëindigingsproses sal beslis amptelik geregistreer word.
Gevolgtrekking
Daarom word die deelname van burgers aan gedeelde konstruksie as 'n gewilde manier beskou om goedkoop eiendom van hoë geh alte te bekom. Terselfdertyd is dit belangrik om die ontwikkelaar, met wie die DDU verder opgestel word, korrek te kies. Hierdie dokument moet die voorgeskrewe vorm hê en al die nodige inligting oor die deelnemers bevat.
Op grond van die DDU is die huiskoper toegerus met baie regte wat hy in 'n eis of in die hof kan verdedig.
