Wat is konstruksie aan die gang? In tye van onstabiele ekonomie word 'n aantal voorwerpe wat onder konstruksiekontrakte gebou word, in die konstruksiestadium "gevries". Dit gebeur om verskeie redes - gebrek aan finansiering of boumateriaal, ens. In sulke situasies kan ons praat oor konstruksie wat aan die gang is.
Onvoltooide konstruksie – Definisie
Wat is hierdie voorwerpe? Die huidige wetgewing bevat nie 'n direkte definisie van hierdie term nie. Die Burgerlike Wetboek van die Russiese Federasie in sy artikel nommer 130 (deel 1) verwys na vaste eiendom (eiendom) alles wat verband hou met grond (ondergrond, erwe, ens.). Die hoofkenmerk van 'n onroerende voorwerp is dat dit nie verskuif kan word sonder om buitensporige skade aan die doel daarvan te veroorsaak nie. Dit sluit ook opgerigte geboue en daardie einste "onvoltooide" voorwerpe in wat bespreek sal word. Daar is net een gevolgtrekking - die huidigedie wetgewing klassifiseer "werk aan die gang" onomwonde as vaste eiendom.
Dus interpreteer die Stedelike Beplanningskode van die Russiese Federasie die konsep van so 'n voorwerp as 'n gebou (of struktuur, struktuur), waarvan die konstruksieproses nie voltooi is nie. Dit sluit nie tydelike geboue in nie – ons praat van kiosks, skure, ens. Regspraktyk toon dat regters in spesifieke geskille moet verwys na die wetlike status van voorwerpe wat onder konstruksie is, dit wil sê hul regstelsel.
Byvoorbeeld, as daar 'n reeds opgerigte fondament met die mure van 'n gebou op 'n erf is, dan is dit onmoontlik om hierdie voorwerp te skuif sonder om buitensporige skade daaraan te veroorsaak. Dit verwys per definisie na vaste eiendom. Gevolgtrekking: wanneer die status van 'n betwiste voorwerp bepaal word, neem die hof eerstens die noodsaaklike fisiese eienskappe daarvan in ag, en dan eers - die teenwoordigheid of afwesigheid van staatsregistrasie van regte daarop.
Dis nie so eenvoudig nie
Terselfdertyd is die regspraktyk vol dispute oor hierdie kwessie. Die verskeidenheid menings oor hierdie kwessie is baie wyd. Sommige regsgeleerdes beskou as 'n voorwerp van konstruksie aan die gang enige gebou wat in die proses van heropbou of konstruksie is, maar nie 'n permit vir ingebruikneming het nie. Hierdie definisie neem nie die belangrike omstandigheid in ag dat die proses van die bou van 'n voorwerp soms om 'n verskeidenheid redes gestop of geblokkeer kan word nie.
Gegrond op die nuutste definisie, is hierdie eienskappe reedskan nie voorbeelde van onvoltooide konstruksie genoem word nie. Terselfdertyd kan hulle nie aan die geheel van boumateriaal toegeskryf word nie, aangesien sommige van hulle, wat in konstruksie gebruik word, hul oorspronklike eienskappe verloor het.
Artikel nommer 219 van die Burgerlike Wetboek van die Russiese Federasie bepaal dat die eiendomsreg geregistreer moet word, insluitend vir nuutgeskepte eiendom, wat as vaste eiendom geklassifiseer kan word. Dit is onder hierdie definisie dat voorwerpe "aan die gang" val.
Hoe om "onvolledig" te herken?
Kom ons kyk na die basiese vereistes vir 'n voorwerp onder konstruksie:
- Om 'n sterk verband te hê met die stuk grond waarop die voorwerp gebou word (met die bogenoemde onmoontlikheid om te beweeg sonder om skade te veroorsaak).
- Individuele objektoewysing.
- Teenwoordigheid van die feit van opskorting, bewaring of finale beëindiging van die bouproses van hierdie gebou (struktuur).
Kom ons neem 'n finale besluit: so 'n voorwerp kan 'n sekere eenheid van vaste eiendom beteken, waarop bouwerk gestaak, opgeskort of geblokkeer is.
Erkenning van eienaarskap van 'n voorwerp onder konstruksie
As voorheen sulke wetgewing oorweeg is in die vorm van 'n stel boumateriaal saam met die belêde arbeid en nie verband hou met die onderwerpe van sivieleregtelike transaksies nie, dan met die wysigings aan die Burgerlike Wetboek van die Russiese Federasie (in sy artikelnommer 130) is hulle ingesluit in die lys van dinge wat met vaste eiendom verband hou. Op die aanvanklike staat registrasie van 'n voorwerp aan die gangkonstruksie, volgens een van die mees algemene standpunte, moet 'n mens vanaf die oomblik van beëindiging van die kontrak ten opsigte daarvan praat.
Dit is hierdie benadering wat die meeste geld in die bestaande regspraktyk. In die nuwe weergawe van die wet word die registrasie van eienaarskapsregte op sulke voorwerpe nie meer gekondisioneer deur die behoefte om sekere transaksies daarmee te maak nie. Wat is die gevolgtrekking hieruit? Die mate van gereedheid van so 'n objek verwys slegs na beskrywende kriteria. Na die implementering van die staatsregistrasieprosedure in ooreenstemming met die prosedure wat deur die wet vasgestel is, kan so 'n gebou wetlik as 'n objek van siviele reg geklassifiseer word met al die gevolge daarvan.
Dit wil sê, ons kan praat oor die ontstaan van 'n heeltemal nuwe, integrale en onafhanklike regsobjek. Die regte op 'n voorwerp van konstruksie wat aan die gang is, word deur administratiewe prosedure geregistreer op grond van 'n lys van sekere dokumente. Boonop kan so 'n reg deur 'n hofbeslissing erken word.
wetgewende subtiliteite
Sulke gevalle verwys na arbitrasie en howe van algemene jurisdiksie. Die moeilikste kwessie in hierdie kategorie van dispute is aan wie presies die reg van eienaarskap te gee - aan die belegger, kliënt of kontrakteur. In hierdie situasie is daar baie teenstrydighede en wetlike nuanses. Wanneer hierdie kategorie sake oorweeg word, word 'n aantal dokumente as bewyse aanvaar, wat bevestiging van eienaarskap van 'n stuk grond, die beskikbaarheid van 'n boupermit, 'n stel ontwerp enander dokumentasie vir 'n kapitaalkonstruksiefasiliteit, ens.
Ongelukkig bevat die regsnorme op hierdie gebied van verhoudings 'n aantal teenstrydighede, en daarom kan die wetgewing in hierdie deel in 'n redelike wye sin geïnterpreteer word. Dit lei tot misbruik deur verskeie belanghebbendes. Dit moet genoem word dat hierdie regsverhoudinge addisionele meer gedetailleerde regulering benodig om bestaande leemtes in regshandelinge uit te skakel en eenheid in bestaande regspraktyk te bewerkstellig.
Kom ons praat oor 'n gebou wat aan die gang is
Om 'n onvoltooide konstruksie te kan registreer, moet die grondstuk waar dit uitgevoer word, besit, verhuur word, of die eienaar daarvan moet die reg hê van geërfde lewenslange besit of ewigdurende gebruik. Volgens die definisie (herinnering, vaste eiendom sluit alles in wat stewig aan die grond gekoppel is en nie verskuif kan word sonder om buitensporige skade aan die voorwerp aan te rig), volg dit dat die besit van 'n kapitaalstigting 'n onontbeerlike vereiste is vir 'n voorwerp wat 'n titel.
'n Voorwerp wat onder konstruksie is, kan per definisie nie die onderwerp wees van 'n kontrak van so 'n kontrak waarvan die geldigheid nie beëindig is nie. Andersins (Burgerlike Wetboek van die Russiese Federasie, artikelnommer 740), het die kontrakteur steeds die reg om voort te gaan werk, dit wil sê, die regte van sogenaamde derde partye sal plaasvind. Soos wet nommer 122-FZ in sy artikel nommer 25 bepaal, die eienaarskap van sodanige onvoltooide konstruksieonmoontlik sonder 'n boupermit, 'n projek met 'n gedetailleerde beskrywing van die voorwerp en dokumente wat die regte op 'n stuk grond reguleer.
Indien al die bogenoemde voorwaardes nagekom word, het die eienaar van die "aan die gang" alle rede om 'n kapitale konstruksie-objek in die eiendom uit te reik. Totdat hulle geregistreer is, sal enige transaksie wat met die voorwerp verband hou nie volgens wet as geldig beskou word nie.
Nog 'n belangrike punt is om die reg op die grondstuk wat deur "onvoltooide" beset word, korrek te formaliseer. Artikel nommer 222 van die Burgerlike Wetboek van die Russiese Federasie bepaal dat as vaste eiendom gebou is op 'n grondstuk wat nie vir hierdie doel bedoel is nie, dit die status van ongemagtigde konstruksie ontvang. Die verkryging van die eiendomsreg op so 'n in hierdie geval is onmoontlik, en die opgerigte voorwerp is onderhewig aan sloping.
Watter dokumente word benodig vir registrasie van konstruksie wat aan die gang is?
Die pakkie nodige papiere bestaan uit:
- Aansoek om registrasie van 'n voorwerp in aanbou (eienaarskapsregte daarop).
- Identifikasiedokument.
- Kwitansies vir betaling van staatsbelasting.
- Dokumente vir 'n stuk grond - bewys van eienaarskap of huurooreenkoms.
- Toestemmings van relevante owerhede om op hierdie spesifieke werf te bou.
- Beskrywing ontvang van die BTI-owerhede (tegniese plan van die konstruksie aan die gang).
Die hele pakket dokumente word by die registrasiekamer ingedien.
Hoe gaan dittransaksies met sulke voorwerpe?
Soos reeds genoem, word 'n behoorlik uitgevoer voorwerp van "werk aan die gang" as vaste eiendom beskou. Dit is hoekom enige transaksie vir die koop of verkoop van konstruksie aan die gang is soortgelyk aan 'n transaksie met enige ander vaste eiendom. 'n Koper wat 'n "work in progress" wil koop, moet aandag gee aan die volgende punte:
- beskikbaarheid van dokumente wat die registrasie van die voorwerp bevestig;
- die teenwoordigheid van die besluit van die owerhede oor die toekenning van grond vir konstruksie;
- die plan van die bogenoemde voorwerp van konstruksie aan die gang;
- beskikbaarheid van alle vereiste dokumentasie (tegniese en ontwerpskattings);
- dokumente wat die beëindiging van die kontrak vir die konstruksie van die fasiliteit bevestig.
Alle data met die kenmerke van die eiendom, insluitend die ligging daarvan op die terrein van die terrein, moet in die kontrak vir die verkoop van vaste eiendom aangedui word.
'n Soortgelyke kontrak word opgestel volgens 'n streng gedefinieerde model, wat verplig is om deur alle deelnemers aan die transaksie nagekom te word.
Kenmerke van die opstel van 'n kontrak vir die verkoop van "onvolledige"
- Dit moet skriftelik met staatsregistrasie opgestel word. Indien die vorm van die kontrak nie nagekom word nie, lei dit tot die ongeldigheid daarvan.
- Soos met enige transaksie, moet die besonderhede van die partye tot die kontrak aangedui word - met paspoortdata, woonadresse, ens.
- Die onderwerp van die kontrak moet duidelik omskryf word, dit wil sê die data wat daarin vervat ismoet toelaat om die verkoop van watter spesifieke voorwerp ter sprake is met akkuraatheid vas te stel. Sulke data sluit hoofsaaklik die adres in waar die gebou geleë is.
Dit is nodig om in ag te neem dat daar beide "konstruksie" en "pos" adresse is. Die "konstruksie"-adres word in die boupermit aangedui en bepaal die plek waar die terrein vir die bou van die voorwerp verskaf word. Die "pos"-adres sal dalk nie daarmee ooreenstem nie. Dit kan eers na die voltooiing van die aanvaardingskommissie aan die huis toegeken word. Sulke teenstrydighede moet in ag geneem word wanneer dokumentasie vir die beplande verkryging opgestel word.
Die prys van die voorwerp moet onder meer aangedui word.
Moet in detail gelys word die reeks persone met die reg om te gebruik.
Die regte op die eiendom wat deur derde partye verkoop word, moet gerespekteer word. Wanneer 'n transaksie gedoen word, is dit die verkoper se verantwoordelikheid om die koper hiervan in kennis te stel. Ons kan praat oor die regte van huurders, huurders, bestaande kollaterale of lewenslange gebruik. In geval van versuim om sodanige verpligtinge na te kom, het die koper die reg om 'n vermindering in die verkoopprys of volledige beëindiging van die kontrak te eis met vergoeding vir alle verliese.
Die finale oordrag van vaste eiendom tussen die verkoper en die koper met die aanvaarding daarvan deur laasgenoemde vind plaas op die tydstip waarop die partye die sg. transportakte.
Watter voorwerpe word as ongemagtigde geboue beskou?
Volgens die wet, enige geboue, strukture, huise,opgerig op erwe wat nie vir hierdie doeleindes toegewys is nie, geskep sonder permitte wat daarvoor verkry is, gebou met 'n beduidende oortreding van stedelike beplanning en ander norme en reëls. Indien ten minste een van die tekens hierbo aangedui teenwoordig is, word die struktuur as ongemagtigde konstruksie geklassifiseer. Verkryging van eienaarskap daarvan is onmoontlik behalwe in die geval van 'n besluit tot hierdie effek deur 'n regterlike owerheid.
Watter dokumente bevestig die einde van die konstruksiekontrak?
Hulle kan wees:
- Ooreenkoms van die partye of 'n hofbeslissing om so 'n ooreenkoms te beëindig.
- Wet van aanvaarding en aflewering van die fasiliteit by voltooiing deur die kontrakteur van 'n sekere stadium van werk, tesame met 'n ooreenkoms om die verdere werking van die kontrak op te skort.
- Ander dokumente oor die beëindiging van kontraktuele verhoudings op 'n wettige manier (ons kan praat oor die onmoontlikheid van prestasie, likwidasie van die kontrakteur, ens.)
Indien die konstruksie van 'n eiendomsvoorwerp deur verskeie persone uitgevoer is, kan 'n eenvoudige vennootskapsooreenkoms tussen alle deelnemers aan die konstruksie gesluit word. In hierdie geval praat ons van gemeenskaplike gedeelde eienaarskap van die gespesifiseerde voorwerp. In die geval van die aantrekking van finansiële hulpbronne van beleggers deur die ontwikkelaar, praat ons van die versuim van die kliënt om die verpligtinge van die kliënt teenoor beleggers na te kom as gevolg van die onmoontlikheid om die konstruksie te voltooi. Dan het beleggers nie regte op 'n spesifieke deel van die voorwerp nie.
Hoe om 'n residensiële gebou "onvoltooi" te maak?
As jy jou voorwerp van konstruksie aan die gang wil formaliseer (residensiële gebou)U moet dus die adres besoek waar die territoriale departement van stedelike beplanning en argitektuur geleë is. Moenie vergeet om 'n pakkie dokumente saam te neem wat bestaan uit:
- Aansoeke vir registrasie of ingebruikneming.
- Paspoort (ander identifikasiedokument).
- Noodsaaklike dokumente vir grond.
- Alle nodige permitte en goedkeurings vir die ontwikkeling van hierdie webwerf.
- Die projek vir die bou van jou kothuis.
- Spesifikasies rakende die voorsiening van die fasiliteit met nutsdienste.
- Kwitansies vir betaling van staatsbelasting.
- Kadastrale paspoort vir jou gebou.
Laasgenoemde bevat kort inligting oor die huis in aanbou met 'n grafiese plan van die gebied. So 'n dokument moet noodwendig 'n kadastrale paspoort van die terrein waarop die huis geleë is, insluit. Indien die huis sonder so 'n paspoort verkoop word, sal die transaksie nie uitgevoer word nie. In hierdie geval word 'n tegniese paspoort vir 'n onvoltooide konstruksie-voorwerp nie vereis nie, maar as 'n aanhangsel tot die kadastrale paspoort moet daar 'n tegniese plan vir enige huis wees, selfs onvoltooide.
Wat om te doen as dokumente ontbreek?
As jy hard probeer, is dit moontlik om 'n "onvolledige" op te stel selfs in die afwesigheid van die nodige vraestelle. In hierdie situasie moet jy optree asof die bou van die kothuis net begin. Die stap-vir-stap aksieplan bestaan uit:
- Skryf 'n aansoek vir al die nodigepermitte, waarsonder jy net 'n ongemagtigde ontwikkelaar sal wees.
- Plaats 'n bestelling vir 'n voltooide huisprojek, soortgelyk aan die een wat opgerig is, met die verpligte goedkeuring daarvan.
- Opstel van 'n tegniese plan van die gebou saam met 'n verteenwoordiger van die BTI.
- Bestel by die Kadastrale Kamer van die voorwerp se paspoort.
Met die hele pakket dokumente wat ingesamel is, moet jy deur die registrasieprosedure in die departement van argitektuur en stedelike beplanning gaan.
As 'n alternatief, is dit moontlik om aan die BTI-owerhede 'n aansoek te skryf vir die registrasie deur die werknemers van die buro van die voorwerp - jou onvoltooide huis. Dit is 'n redelik duur opsie, maar dit spaar jou tyd en senuwees.
As ons praat van 'n onvoltooide huis, is die pakket dokumente ietwat vereenvoudig - jy kan nie 'n boupermit voorlê en jouself beperk tot 'n kadastrale plan nie. In die geval van die bou van 'n kothuis of 'n residensiële landhuis, moet die pakket dokumente volledig wees.
Dit is moontlik om die uitvoering van alle nodige dokumente te vergemaklik in die geval van die bestelling of aankoop van 'n standaardprojek van 'n residensiële kothuis van 'n betroubare konstruksiemaatskappy.
Hoe word konstruksie aan die gang oorgedra?
Soos in die geval van 'n voltooide voorwerp, word die oordrag gedoen deur die toepaslike wet op te stel en te onderteken, genaamd die oordrag-aanvaardingsertifikaat. Wanneer dit kom by konstruksie aan die gang, wat voltooiing of voltooiing van sekere werke vereis (byvoorbeeld afwerking), moet die hele samestelling van sulke onvolmaakthede weerspieël word in die kontrak wat onderteken is ten tyde van aanvaarding.
Gebaseer opvan die goedgekeurde aanvaardingsertifikaat, kan die werk wat ingevolge die bepalings van die kontrak verrig is, finaal betaal word.
Meer oor die regte op "werk aan die gang"
Dit is geen geheim dat die situasie op die konstruksiemark die afgelope jare en dekades ekonomies onstabiel was nie. In hierdie geval, van alle soorte konstruksie wat aan die gang is, praat ons van nie-kommersiële vaste eiendom, dit wil sê behuising. Talle gevalle uit die praktyk toon dat ontwikkelaars baie, baie dikwels, in die teenwoordigheid van finansiële probleme, probeer om die proses om werklik geboude persele aan aandeelhouers oor te dra, te vertraag. Soms kies hulle om heeltemal bankrot te gaan.
Wat moet 'n aandeelhouer doen om hul eie wettige belange te beskerm? In so 'n situasie sal die geleentheid om sy eienaarskap van die eiendom wat deel is van die voorwerp van konstruksie aan die gang (aandeel) te erken, tot die redding kom. Om dit te doen, gaan hof toe.
Wanneer dokumente ingesamel word vir die indiening van 'n eis teen 'n ontwikkelaar wat nie sy verpligtinge nagekom het nie, moet 'n aantal punte in ag geneem word:
- Sulke kategorieë sake word deur die howe oorweeg op die plek (territoriaal) van die betrokke gedeelde konstruksie-voorwerp.
- Isimpliseer werklik voltooide, maar nie in werking gestel voorwerp nie. As die ontwikkelaar vir tyd speel (dit wil sê, ons praat van 'n vertraging in die nakoming van sy eie verpligtinge), kan hierdie omstandigheid nie dien as grondslag vir 'n geregtelike appèl met die doel omerkenning van die aandeelhouer se eienaarskap van die voorwerp.
Soms is daar in die regspraktyk (as 'n uitsondering) voorbeelde wanneer die eienaarskap van 'n aandeel van 'n voorwerp erken is wanneer die graad van gereedheid van 'n voorwerp in aanbou vanaf 75% was. Maar hierdie gevalle kan eerder as 'n uitsondering beskou word. Die waarskynlikheid om 'n bevredigende hofbeslissing te verkry, is hoog in die geval waar die voltooiingsgraad van die gebou in aanbou 90% of hoër is. Die verskaffing van die hof van bewyse van die gereedheid van die huis is boonop die direkte belang van die ekwiteithouer (eiser).
Ook:
- In sy eisverklaring kan die aandeelhouer nie erkenning van eienaarskap van die hele voorwerp van die "werk aan die gang" eis nie. Sy reg is om slegs 'n proporsionele deel van die voorwerp te eis, aangedui in die kontrak wat met die ontwikkelaar gesluit is. Dikwels stel wetlik ongeletterde aandeelhouers 'n eis op vir erkenning van eienaarskap van 'n "woonstel", "motorhuis" of "motorruimte". Dit moet hier duidelik gemaak word dat totdat 'n eenheid van gedeelde konstruksie amptelik in werking gestel word, dit in die wetlike sin nie as 'n volwaardige vaste eiendom beskou kan word nie.
- Die ontstaan van hierdie eienaarskapsreg is slegs moontlik vir 'n voorwerp wat beskikbaar is, waarvan die ligging binne die voorwerp onder konstruksie (gebou, huis) duidelik geïdentifiseer kan word. Dit word gedoen op grond van die bepalings van die kontrak en die beskikbare projekdokumentasie.
- Die aandeelhouer het die reg om hof toe te gaan met so 'n eis slegs in die geval van vollenakoming van eie verpligtinge ingevolge die kontrak met die ontwikkelaar in terme van betaling.
In die geval van bankrotskapsverrigtinge teen die ontwikkelaar, is erkenning van so 'n reg op 'n woonstel of ander eenheid van gedeelde konstruksie slegs moontlik wanneer toestemming beskikbaar is om dit in werking te stel, en die partye 'n transportakte onderteken het voor die datum waarop die arbitrasiehof aansoek gedoen het om bankrotskap.
